【50代のリノベーション】マンション住み替え体験記 Vol.1
～まずは物件探し。中古マンション購入への道～

田中絵真

私たち夫婦が住み替えを考え始めたわけ

はじめまして、『大人のおしゃれ手帖』などで暮らしまわりの記事を執筆しているライターTと申します。これから、私のマンション住み替え体験記を書こうと思います。

まずは、簡単に我が家の状況を。年齢は51歳、同じく50代の会社員の夫と、大学生の息子がいます。結婚４年目、子どもが生まれる前に都内でマンションを購入し、約20年住んでいました。立地も間取りも気に入っていた家だったのですが、2024年秋に住み替え＆フルリノベーションを体験しました。

きっかけのひとつは、『大人のおしゃれ手帖』の取材でした。2022年の終わり、建築士の水越美枝子先生に片付けとリノベーションの取材をしました。水越先生は、ちょうど大人の世代を暮らしやすくするリノベ本をたくさん出されている方。いろいろな実例を見せていただき、編集担当とも、「我が家もリノベで暮らしやすくしたいですね」などと、盛り上がっていたのです。

動線と使いやすい収納を考えたリノベーションを提案する、水越美枝子さんの著作。

「そうだ、このマンションを売ろう！」

その後、正月休みでゴロゴロしているうちに、リノベーションをしたい欲求がむくむくわいてきました。20年も住み続けていると、設備も劣化していますし、壁紙にも汚れが。トイレやガスコンロを入れ替えたくらいで、リフォームしていない我が家の汚さが、改めて目につきます。特に、キッチンが狭くて使いにくいのがここ数年の悩みでした。

とはいえ、まだまだ学費がかかる時期。優先順位はリノベーション＜学費です。しかも、夫は「ローンを組んでまでのリノベーションはあり得ない」というスタンスでした。そこで考えたのは、「このマンションを売って、そのお金で中古マンションを買ってリノベーションをすればいいんじゃない⁉」

狭く感じていた、前の住まいのキッチン。L字型でコンパクトにまとまってはいたものの、ビルトイン食洗機が壊れたままだったり、家電を置きすぎたせいで、作業スペースがない状態に……。

住み替えをするなら、50代がいいかも？？

当時、息子は高校2年生でしたが、大学の進学先によっては一人暮らしをする予定でした。住まいは、約90㎡の３LDK。夫婦二人だとまるまる一部屋あまる状態です。さらに、世帯数の少ないマンションで、管理費、修繕積立金がお高いです（多摩地区に一人暮らししている息子の家賃より高い…）。二人とも働いている今は問題ありませんが、年金や蓄えで暮らす老後になって払い続けられるかは、懸念事項になっていたのです.

いずれは住み替えなきゃいけないんだったら、お金も元気もある50代のうちがいいんじゃないか。そんな話をしていました。とはいえ、今すぐではなく、子どもの進学が決まる1年半後を目途に物件を購入しようということで、1年ほどはリサーチ期間となりました。

新築マンションを買った時に、管理会社から提案されていた、修繕積立金の推移。実際はこれを上回る形で値上げすることに……。

いざ、マンション探し。条件を洗い出す

さて、中古マンションの住み替えを考え始めてまずやったことは、住宅情報サイトの検索でした。目的は、①居住中のマンションがいくらで売れるかの相場を知る　②①をもとに、どれくらいの価格のマンションが買えるのかを知る、ことでした。

①に関しては、一括査定サイトなどがあるので利用するのも手です。ただ、私たちは売り出すまでに間があるので、営業電話がジャンジャン来るのは困ると思い、参考相場価格を出しているサイトに登録するにとどめました（https://www.ieshil.com/）。

そこでこのくらいで売れるかな？と考えた価格から約1000 万円のリフォーム費用を引いた価格で、買えそうなマンションを検索。そのうえで、条件はこんなふうに考えました。

●場所…今住んでいる区か、都心寄りの近隣の区
●立地…駅から徒歩15分以内。スーパーマーケットなど買い物の便はいい場所
●間取り…リノベーションするのでこだわらない。60㎡以上、角部屋希望
●マンション規模…50戸以上、できれば100戸以上
●築年数…築20年以上、古くてもOKだが、できれば新耐震適合物件
●固定費（管理費・修繕積立金）…月2万5000円以内

居住中のマンションは駅近でとても便利でした。しかし、現在は夫婦とも毎日通勤する生活ではないので、物件価格に影響が大きい駅までの距離は妥協しました。
また、息子はいずれ独立するので、3人で暮らすとしても一時的だろうと判断。ギリギリ2LDKにできる60㎡くらいでもオッケーとしました。

絶対条件は、固定費が高くないマンション

マンション規模、築年数については、管理費、修繕積立金への影響を考えました。私の実家は、同区内にあるのですが、世帯数400戸以上という大規模マンションです。敷地が広すぎて、家から公道に出るまで3～4分かかって不便……と思っていたのですが、スケールメリットはあなどれません。管理費、修繕積立金が安く、管理も充実しています。絶対に規模の大きいマンションがいい！というのは譲れない点でした。とはいえ、都内である程度利便性がいいマンションは規模が小さいものが多いので、最低でも今より大きい50戸以上、できれば100戸以上を目安にしました（戸数の大きい建物ほど窓の少ない中住戸が増えて、角部屋は少なくなります。大規模にこだわりすぎると希望の角部屋が見つけにくくなるという事情もありました）。

築年数については、最初の大規模修繕が終わるまでのマンションは、修繕積立金を安く設定している傾向があり、その後は上がる傾向があります。築20年以上であれば、1回は大規模修繕が終わっているので、ある程度見通しが立っていると考えたからでした。

ネットで中古マンションを検索。しかし、価格高騰の波が……

物件探しで活用したのは、SUUMOなどの住宅情報サイトです。希望の価格、広さで、絞っていきます。気になった物件はエクセルで表に。築年数、戸数、固定費、平米単価など比較できるようにまとめていました。

2023年の初めは、マンション価格が高騰し始めたくらいのタイミング。それでもかなり現実は厳しい！　古ければ、今よりちょっと都心のマンションでも買えるかな？なんて思ったのですが、そうは甘くありません。やはり今の最寄り駅か、その近くでマンションが多いエリアがあるので、その辺に絞れてきました。

気になる物件は、リストにしてチェック。条件がよい物件は早々に売れることにも気づきました。

物件の近くまで行って、わかること

ウェブで見るだけではわからないことも多いので、掲載されている物件の近くまで自転車で行ったりしました。行ってみると、高速道路にもろに面していてびっくりなんて場合も。低層階で隣の建物が近くて採光が悪い、駅から遠くないけれど通行ルートが限られていて不便、などという事情も。反対に、小さいスーパーが近くにあって便利とか、緑の多い遊歩道がある、などもわかりました。

そんなふうに見て回っているうちに、住まいに求めることも見えてきます。住んでいるマンションは交通量が多い場所で、景色はいいのに窓を開けてくつろげないのが不満だったので、次は静かな場所がいい。今のマンションは三面採光の角部屋だから、次も角部屋がいいなど。（建築に詳しい友人が家に来た時に、「ここから窓の少ないマンションの中住戸に引っ越すと、圧迫感があってイヤになると思うよ」と言われたのも、気になっていました）

間取りはリノベーションで変えられますが、立地と住戸位置（建物のなかでどの場所にあるか）は、変えられない条件。リノベーションを考えて物件を探す方は、そこを重視して住まいを探すのがいいと思います。

さて、こんな感じで始まった住まい探し。次回は、いざ内覧を始めてわかる築古マンションの現実と、運命の出会いについてです。